二批次首周启动13盘 触发积分仅4盘 市场两极分化严重

上海楼市复工已经两周了,二批次新房官宣也一周了,不得不说,二批次认购的速度是有史以来最快的,而且率先开启认购的都是响当当的热盘。其中首日以虹口、杨浦两区的内环开道,招商虹玺首开,仁恒海上源三期,配合颛桥品质低能耗住区的华发四季半岛,实在是足够吸睛,直接把新房市场的气氛盘活了!但随后也有楼盘两日认购率才10%,正所谓有人欢喜有人愁。跟随乐居脚步来看看二批次认购首周的现状吧!

截止16日,短短一周内15个盘已开启认购(包含一批次2个),目前5个盘触发积分(一批次一个),触发积分占比30%。整体来说成绩不算很好,触发积分的基本都是市区盘,临港、奉贤表现平平。

海上源认购人数达1750组中企云萃江湾首日认购破100%中高端项目热度不减反涨

截止16日,率先开启认购的三盘已经结束认购。从数据上来看,首发三盘均触发积分,其中仁恒海上源认购率达470%创下本项目新高,另外招商虹玺、华发四季半岛认购率分别破200%,达到317%和215%。

仁恒海上源在这次认购中可以称作天秀,认购三天即将破千,成为了二批次首个触发积分项目。截至17日,海上源认购超1700组,认购率达457%,从如此高的认购率就可以看出海上源的表现实在是强劲。

仁恒海上源属于低开高走,三次认购一次比一次火爆。去年五批次,仁恒海上源也是率先打头阵,触发积分50.68分,第六批次73.44分,积分上的大跃升,源于五批次内环项目集中扎堆,客观上分流了不少客群;而且第一次认购的时候和前滩撞车,导致积分只有50多分。而这一批次入市,同级别的产品中没有大ip的竞品,而且有几个都是全新盘,相比于没有实地看过的项目来说,仁恒海上源不管是产品力,还是品牌口碑都更有保障,所以海上源在这次认购中优势显著,赚足了热度。

华发四季半岛的数据也还不错,截止16日,总认购数730组,认购率达到215%。据华发四季半岛销售人员透露,华发四季半岛这次触发积分预计在50分左右,高层房源会比较紧俏,叠加的热度会稍弱一点。项目整体认购情况较好,符合预期。

招商虹玺为纯新盘,推出379套84-106平高层房源。截至16日,招商虹玺的认购数据共1200+组,认购率达到317%。这个认购率是意料之中的,毕竟招商虹玺的地理位置优势很大,周边配套齐全,又是招商虹口三玺里拥有小户型的社区,十分难得,抢手是必然的。

杨浦的另一个项目中企云萃江湾也可圈可点,成为二批次首个首日认购破100%项目。第一天认购破100%,第二天就触发积分,可以说是二批次中双破速度最快的了!认购第2天,认购450组,认购率达到200%,仅仅认购两日就能后来居上,热度还是非常高的。

新江湾其实算是被市场低估的一个板块,属于上海第四代国际社区,豪宅云集,像九龙仓、仁恒等豪宅房企都聚集在此。而且新江湾具有很高的自住价值,是市区最大的生态湿地,有着不可复制的生态资源优势,十分宜居;板块内配套完善,教育资源优质,有10余所教育设施,涵盖各年龄段,大部分为第一梯队优质学校,包括复旦附小、复旦附中、上音实验等学校。

中企云萃江湾前期就十分火热,曾触发积分63.9分,这次入围的积分应该会有所提升,预计在70分左右。而且中企云萃江湾此次有80+平的小户型,预计均价9-10万左右,700万左右门槛即可上车,性价比很可以。

无独有偶,一批次推出极少房源的葛洲坝玉兰花园也是不落人后,截至16日,认购人数255组,认购率193%,已经触发积分。宝山的保利云上浔光截至16日,认购300组,2天认购率87%,触发积分可能性极大。

临港新片区跌落神坛3盘认购首日认购率无一达20%

临港新片区3盘正在认购中,表现差强人意。截至16日,特发学府里认购2日,认购55组,认购率27%;中建御湖澜庭截止17日认购第3天,认购270组,认购率64%;

整体来看,临港的认购成绩表现平平。乐居也在期间分别前往位于临港102片区的龙光天曜和103片区的科创片区的鹏瑞云璟湾。可以看到前来看房的客户不算少,一小时大约有6-7组左右。据悉,来看房的大多是临港附近的本地人,还有少量外区的投资客。从现场交谈发现,来看房的不少客户在犹豫中,原因就是起点很高的105片区。105片区预计未来建设成金融贸易中心,定位第二个陆家嘴,所以也有很多购房者都在等105片区的新房。

其实临港新城新盘认购遇冷属于意料中。首先,临港未来供应量巨大,无论是推盘量还是土地供应都是空前的多,且同质化较为严重,导致竞争激烈。其次,想必也和片区有关系,毕竟临港最火的一直是101片区,101片区在配套上是最完善的,而且有轨交16号线在侧,而这批次的盘基本都位于102、103片区,之前一直也是不温不火的状态,热度上本来跟101片区本来就有差距。再者还有来自105片区的内卷,所以此次降温也算正常现象。

除了临港新片区,外郊环其他区域认购情况也不尽如人意。比如,奉贤的山东健康中澳城截至16日,认购第2天,认购65组,认购率41%;青浦中铁建花语江南认购第2天,认购145组,认购率43%;这些项目能否触发积分还要看未来两天的数据,至少目前看起来不是那么容易。

下半场王炸项目陆续登场二批次触发积分比例或将不足5成

从以上触发积分的情况来看,上半场中市区的盘算是扛把子了,中高端项目、改善盘、大开发商、地理位置优越的这些项目受一些不利因素影响较小,成为上半场热门楼盘。那么下半场有什么爆款可以买呢?

这就不得不提霸占大虹桥积分榜首的上海蟠龙天地,相信大家并不陌生,此前入围分数高达81.23分,属于顶流中的天花板项目。

该项目预计将在二批次加推538套89-195平洋房合院产品,均价有所上涨,达到了68700元/平,凭借大虹桥的热度以及项目叠加、联列的稀缺度,积分达到80应该不是问题。从售楼处传出消息,社保月份预计200个月以上的客户,才有入围机会,看来上海蟠龙天地的热度并没有因为价格的上涨而降低。此外项目还推出了一批建面约131-354平的叠加和联列房源,均价81900元/平,因为是大户型且均价较高,触发积分可能会较低一些。

徐汇滨江也是热度极高的板块,此次位于徐汇滨江的宝能公馆1288将推出建面约140-170㎡3-4房,共192套房源,均价125000元/平。南侧紧邻黄浦江,也是个妥妥的一线江景房。

从目前的施工进度上来看,宝能公馆1288几乎是准现房销售了,楼栋的外立面均已经完善,而且采用的是干挂石材,看上去还是比较高级的,在一众老小区之间,显得格外的突出。而且现场还有工人在施工,在做一些修缮的工作。

乐居从项目保安口中得知:“宝能公馆1288的售楼处在小区内部,目前还没有对外开放,认购时间也还没有定,只能等待消息”。在小区门口看到有一组购房者来此,同样被“拒之门外”,据他们说:“自己也是看到二批次公示的消息,想过来先了解一下,买不买再考虑中,没有想到售楼处还进不去,等到认购再过来试试。”

在这里不得不说一句:“徐汇的楼盘好像都是这种调性,不到认购的时候得不到任何消息”,后续购买是否需要“凭实力”或又悄无声息的认购开盘,就不得而知了。

四行仓库旁的华发仁恒苏河世纪随二批次入市,项目紧邻苏州河,推出105-107平高层房源。项目地处繁华市中心,周边不仅有3条轨交,还有大型的商场,距离静安大悦城距离约300米,休闲购物真的很方便,生活居住的氛围也很浓郁。

另外最具性价比的还是该盘的价格,周边一二手倒挂非常严重,华发仁恒苏河世纪均价133000元/平的价格优势显著,也是市区非常少有的以小面积为主的项目,主力户型约95-99㎡3房,1300万左右就能入住苏州河一线地段,机会难得。

很多人都想问有没有性价比高一点的楼盘,那么经纬学府阳光算得上是一个好的选择。经纬学府阳光位于上大板块,教育资源非常丰富,包括上师大、世外、南大学校等。所以去年入市项目基本均触发积分,且分数不低。对于即想要小户型又看重中环地段的人来说,经纬学府阳光可以说是当下难得小户型上车中环的机会。该项目在控制了户型面积的同时,居住的舒适程度并没有降低。将推出建面约60-99㎡2-3房,也是最后一批房源共计236套,可以说是整个浦西中外环门槛最低的项目了。

但据项目销售说,目前验资的客户已经远远超过推盘量了,低分客户直接就劝退了。可见项目非常火热,不仅不愁卖,而且还是妥妥的高分。

从二批次目前认购的情况来看,首周触发积分占比仅35%,表现基本符合预期。中高端产品的热度、认购数据跟以往差别不大,刚需、外环的一些项目后劲不足,比如、临港、奉贤等外郊环的项目,在此次认购中情况不佳。综合来看,大IP、地理位置优越、高品质的楼盘受疫情、经济等不利因素的影响较小,反之,地理位置偏远的刚需型产品极易受影响,所以未来改善型房源或将成为上海楼市的爆款主力。

以下为2022二批次已公示的新房认购时间一览:


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