销售额暴降接近5成,金地集团地产开发运营显露疲惫之势

花朵财经原创

房地产行业究竟有多惨?

曾经的中国首富,多出自房地产;如今的中国“首负”,恐怕也多出自房地产。时至今日,背负巨额债务,甚至发生债务违约的房企已经不在少数。

购房者也是谈虎色变,不少人选择了观望。

据中指研究院监测数据显示,2022年1-5月,百强房企销售额均值为273.9亿元,同比下降50.7%。销售额超千亿的房企一度消减至仅剩3家,较去年同期减少12家。

遥想当年,多少房企放声高歌将千亿立为目标,然而如今千亿神坛坠落者却不在少数,作为多年操盘金额排在中国房地产前十的金地集团也不例外。

2022年1-5月,金地集团累计实现签约面积296.2万平方米,同比下降48.44%;累计实现签约金额722.0亿元,同比下降43.94%。

面对销售数据出现如此大幅度下挫,金地集团到底遇上了哪些难题?

只赚吆喝不赚钱

创立三十余年,金地集团也曾意气风发。

官方资料显示,金地集团1988年初创于深圳,2001年在上交所上市,历经数十年的发展,现已发展成为一家以房地产开发为主营业务的综合型上市公司。

目前,公司业务范围面向海内外,覆盖中国280余座大中城市和美国东西海岸的8个不同城市和地区。截止2021年底,金地集团总资产约4628亿元,归属于股东净资产约630亿元,连续多年入选福布斯全球企业2000强、《财富》中国500强榜单。

作为昔日的“招保万金”之一,金地集团毫不掩饰对规模增长的渴望。2016年,金地集团销售规模刚突破千亿,集团随即又宣布了三年实现2000亿元销售额的目标。2019年,金地集团也如期跨过了2000亿元的门槛。

到2021年,金地集团累计实现签约面积1377万平方米,同比上升15.25%;累计实现签约金额2867.1亿元,同比上升18.15%。从1000亿到接近3000亿的跨越,金地集团的成长速度可以说十分迅速。

尽管销售端保持了增长,但金地集团财报业绩却未能与此达成一致,颇有几分“只赚吆喝不赚钱”的氛围。

2021年,金地集团实现营业收入992.32亿元,同比上升18.16%;归母净利润94.1亿元,同比下降9.5%。报告期内,公司“增收不增利”特征突出。梳理发现,这同时还是自2015年后,时隔多年金地集团归母净利润首次出现下滑。

销售规模变成纸面富贵,其根本原因在于金地集团的销售毛利率在不断走低。2019-2021年,公司销售毛利率分别为40.50%、32.86%、21.18%。

企业管理层认为,毛利率下降一方面与政策调控和市场整体下行有关;另一方面由于2021年下半年部分房企暴雷,为缓解资金压力而打折促销进一步拉低了价格。

看样子,为了能够保持销售规模的持续扩张,金科集团似乎付出了不少的代价。

深究还可发现,公司营业成本增速远超营业收入。2019-2021年,公司营业成本同比增长分别为30.16%、49.65%、38.83%;营业收入同比增长则分别仅为25.09%、32.42%、18.16%。

多笔债券将集中兑付

销售规模快速增长之时,金地集团也迎来了债务水涨船高的隐患。

早在2016年,金地集团负债合计约1000亿元。怎奈短短几年,到2021年,金地集团负债合计已经上升至约3500亿元。用3.5倍的负债总额增长,才换来2.8倍的销售额增长,这笔买卖能有多划算?

2016-2021年,金地集团资产负债率分别为65.43%、72.13%、76.12%、75.40%、76.59%、76.19%,整体上升趋势较为明显。其中,仅2021年利息费用支出就高达37.55亿元。

不过在三道红线方面,金地集团保持了三项指标全部绿档。截止2021年底,金地集团净负债率为56.5%,剔除预收款的资产负债率为67.6%,现金短债比为1.58,“三道红线”均维持绿档。

2020年8月,住建部和央行召开重点房企座谈会,宣布了严控房企融资的“三条红线”,即若存在净负债率大于100%、剔除预收款后的资产负债率大于70%,以及现金短债比小于1倍,三种情况任一种则视为“踩线”。

虽然金地集团未踩线,但金科的资金压力尚存。从负债结构来看,金地集团主要以流动负债为主,2021年公司流动负债合计为2580.78亿元,若剔除同期存货金额,公司流动资产合计则仅为1762.98亿元。

最新数据显示,金地集团目前债券存量规模为492.47亿元,债券36只。其中,存在3笔公募债券和1笔私募债券将于年内到期,金额合计为72.9亿元。

另一方面,金地集团目前还存续3只美元债券,存续规模为9.3亿美元,其中有2只美元债券将于年内到期,金额合计为4.5亿美元(约30亿元人民币)。

不难看出,金地集团存在不少的集中兑付压力。

销售额难逃暴降命运

国际评级机构穆迪认为,金地集团流动性状况仍将保持良好,主要归因于金地集团强大的境内融资渠道。

资料显示,在行业流动性危机下,金地集团在资本市场依旧保持了再融资能力:今年2月,金地集团成功发行了17亿人民币中票,票面利率低至3.58%,反映了资本市场对金地集团基本面和资信水平的认可。

然而事实上,这其中的原因或主要归功于金地集团背后的股东。2013年前,金地集团大股东为国企深圳市福田投资控股有限公司,此后险资富德人寿、大家人寿纷纷入局,先后成为金地集团第一、三大股东,为金地集团提供了强有力的资金支持。

但值得一提的是,从2021年9月初开始,大家人寿先后通过集中竞价和大宗交易,合计减持金地集团1.06亿股,占总股本的2.34%。这是大家人寿持股9年以来首次减持,选择在这个时间点减持,不免令人心生疑惑。

据穆迪预测,到2022年,金地集团的合同销售额将降至约2450亿元,因为在未来6-12个月,中国房地产市场的运营状况仍将充满挑战。

事实正如所料,今年前五月,金地集团累计签约金额已经同比去年暴降接近五成。根据克而瑞地产研究数据,在公开披露业绩目标的上市房企中,多数企业截至5月末的目标完成率也不足30%,有近半数企业甚至不足25%。几乎所有的企业1-5月的目标完成度均大幅低于去年同期,部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于15个百分点。

自去年下半年以来,在行业趋冷且大量开发商停止投资的情况下金地集团却并未就此停止拿地。2021年报告期内,公司获取了111宗土地,总投资额约1309亿元,权益投资额约523亿元,新增总土地储备约1636万平方米,其中权益储备约648万平方米。

眼看着金地集团逆市而上,背后隐含的风险究竟有多大?我们不妨拭目以待!


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